Encore sur l’ordre du jour du conseil municipal de bagnolet ce mercredi 27 mai 20115 à 19H30 http://lesvertsbagnolet.over-blog.com/2015/05/bagnolet-prochain-conseil-municipal-mercredi-27-mai-a-19h30.html.
Si l’utilisation par la municipalité des moyens de L’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France, négligés par la municipalité précédente est une bonne chose, encore faut-il que cela soit inscrit dans une vision d’urbanisme et une vision de qualité. Nous publions ci-dessous la notice explicative donnée aux conseillers municipaux en vue de la prochaine séance avec des commentaires notamment sur les 2 opérations qui sont engagées.
« Approbation de la convention partenariale avec l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF)
I - Rappel du contexte
Le 11 décembre 2009, la Ville de Bagnolet a signé avec l’EPFIF (Etablissement Public
Foncier d’Ile-de-France), une convention d’intervention foncière de 16 millions d’euros sur 4 grands secteurs d’enjeux et de projets du territoire de Bagnolet :
- Secteur du centre Ville/Gambetta
- Secteur de l’avenue de la République – rue Robespierre
- Secteur des Coutures
- Secteur de l’avenue Gallieni
L’ancienne municipalité n’a jamais mis en œuvre cette convention.
La convention arrivant à terme le 11 décembre 2014, la Ville a décidé, par délibération en date du 13 novembre 2014, de la proroger jusqu’au 31 décembre 2015, afin de garantir une continuité dans l’intervention de l’EPFIF sur le territoire de Bagnolet, et ce dans l’attente de la rédaction d’une nouvelle convention.
Ainsi, cela a permis à la Ville de saisir l’EPFIF pour permettre la réalisation de deux opérations :
1 - Paris Habitat – 89-93, rue Sadi Carnot
La Ville a été sollicitée par Paris Habitat sur le portage, par l’EPFIF, de deux parcelles O15 sise 91, rue Sadi Carnot et O 16 sise 93, rue Sadi Carnot pour réaliser un programme de logements sociaux en PLS avec commerce en rez-de-chaussée.
Initialement Paris Habitat souhaitait construire 9 logements supplémentaires sur la parcelle leur appartenant cadastrée O14 sise 89, rue Sadi Carnot sur lequel existe un bâtiment R+7 de
14 logements avec un local commercial en rez-de-chaussée.
L’acquisition des parcelles par l’EPFIF pour un montant de 1 895 000 € permettra à Paris Habitat de réaliser 28 logements (Attention, il s’agit d’un bâtiment de grande qualité patrimoniale, particulièrement typique du tissu urbain de Bagnolet. Que l’EPFIF l’achète n’est pas en soit une mauvaise chose, à condition d’en profiter pour réaliser une opération respectueuse du patrimoine à base de réhabilitation. Pour mémoire, le 91, rue Sadi Carnot est le fameux lieu improbable où se sont déroulés des initiatives artistiques remarquables en 2014 et 2015. Ndlr).
2 - Cogedim – 60-62 avenue Gambetta
La Ville a été sollicitée par COGEDIM sur le portage de deux parcelles, la S41 sise 60, avenue Gambetta et la S42 sise 62, avenue Gambetta, pour un montant de 2 175 000 €.
Cette acquisition permettra de réaliser un programme de 48 logements dont environ (30% de logements locatifs sociaux en logement social PLS et 70% de logements locatifs intermédiaires en logement intermédiaire) qui seront gérés et achetés en VEFA par la SNI auprès du promoteur. (Si l’on comprend bien, la société privée que la mairie avait soi-disant convaincu de réaliser des logements sociaux confie en réalité les charges de l’opération à un opérateur public, l’EPFIF, Cogédim en tirant les bénéfices : belle répartition du travail. Quant au bilan social qui résultera de ce projet très dense nous apprenons qu’il n’y aura aucun logement très social. C’est pourtant ce type de logement qui manque à Bagnolet pour répondre aux besoins du plus grand nombre des demandeurs. Ndlr)
II - Signature d’une nouvelle convention
Dans le cadre de la nouvelle convention, le montant de l’engagement financier de l’EPFIF sur le territoire de Bagnolet est de 26 millions d’euros sur 5 ans.
Cette enveloppe est destinée au financement de l’ensemble des dépenses liées à la maîtrise foncière, notamment le paiement :
- des prix d’acquisition et des frais annexes,
- des indemnités liées aux évictions,
- des prestations de tiers liées aux études,
- des dépenses engendrées par la gestion des biens.
A la fin de cette convention, les biens acquis par l’EPFIF sont revendus à la collectivité ou à un opérateur au prix de revient des opérations. Les éléments constitutifs du prix de revient sont les :
- frais d’acquisitions ;
- dépenses techniques de remise en état des sols ;
- dépenses d’études pré-opérationnelles ou opérationnelles ;
- dépenses de gestion (assurances, impôts, gardiennage, entretien…) diminuées des recettes éventuelles de gestions encaissées pendant la durée du portage (loyers).
Grâce à ce dispositif, le portage foncier des projets communaux sur les secteurs cités plus bas, sera assuré non plus par la commune mais par l’EPFIF.
Une fois la convention signée, l’EPFIF interviendra sur demande et accord de M. Le Maire, dans les secteurs définis par la convention.
III – Les périmètres d’intervention
3 niveaux d’intervention :
- 1 - Sites d’intervention en maîtrise foncière
Cette mission consiste en l’acquisition de l’ensemble des biens immobiliers et fonciers des sites.
L’intervention en maîtrise foncière de l’EPFIF s’applique aux sites suivants :
Site dit : « Gallieni 2 » référencé en annexe 1.1 de la convention ;
Sites dits : « Dhuys » et « Coteaux » référencés en annexe 1.2 de la convention.
- 2 - Périmètres d’intervention en veille foncière
Cette mission consiste, en fonction du diagnostic de mutabilité et des études de faisabilité qui sont conduites, à acquérir, au cas par cas, des biens immobiliers et fonciers, constituant une
opportunité stratégique au sein des périmètres de veille.
L’intervention de l’EPFIF en veille foncière s’applique aux périmètres suivants :
Secteur dit : « Centre-ville Gambetta » référencé en annexe 1.3 de la convention ;
Secteur dit : « Les Coutures » référencé en annexe 1.4 de la convention.
- 3 - Périmètres d’intervention en veille prospective
Cette mission permet d’instaurer une veille foncière sur un périmètre dont le projet d’ensemble n’est pas encore défini. Cette mission est conditionnée par la conduite d’études de définition du projet d’aménagement avec si besoin l’appui de l’EPFIF par le cofinancement d’études. Durant cette phase de définition de projet, l’EPFIF examine les déclarations d’intention d’aliéner ou demandes d’acquisition et pourra saisir, le cas échéant, les principales opportunités stratégiques.
L’intervention de l’EPFIF en veille prospective s’applique aux périmètres suivants :
Secteur dit : « Gallieni République Robespierre » référencé en annexe 1.5 de la convention ;
Secteur dit : « La Noue » référencé en annexe 1.6 de la convention.
Il est donc proposé aux membres du Conseil municipal d’approuver la nouvelle convention partenariale entre la commune de BAGNOLET et l’Etablissement »
À aucun moment n’apparaît la moindre vision, car on ne peut pas qualifier le désir d’acheter (de faire acheter des terrains par l’EPFIF pour y faire des logements comme une vision de l’urbanisme. Cela renvoie à la modification engagée du PLU sans volonté de créer un cadre de vie agréable aux Bagnoletais.
